住房与城市发展部（MINVU）2025年第5号最高令于2026年5月22日在《官方公报》上公布，修改了《城市化与建筑总条例》（OGUC），以纳入一项专门的自愿城市化制度。核心规则是：业主与利害关系人可在无需分割土地的情况下，在公共空间或某一财产内部开展城市化工程，但须经市政当局事先批准。对于房地产开发商、建筑公司与大型地块开发商而言，该变化开辟了一条此前在这些条件下并不存在的城市启用途径，期限更短，且许可在单一行为中办理。
发生了什么变化
在第5号最高令之前，OGUC 中的城市化工程主要与土地的细分或分块流程相关联。如果您想要城市化，就需要分割。新法令——为执行2023年4月25日公布、在《城市化与建筑通则》（LGUC）中创设了自愿城市化这一概念的第21,558号法律而颁布——使 OGUC 与这一法律创新相适应，并确立了此前所缺失的操作规则。
具体变化有四项：
第一，OGUC 第1.1.2条纳入了“自愿城市化”的正式定义：由利害关系人在既有公共空间内，或由业主在某一财产内部，开展与土地分割流程相脱钩的城市化工程。准入要件只有一项：相关市政当局的事先批准。
第二，第2.2.1条扩展了城市化的概念，将这些自愿工程与强制性工程一并明确纳入。它不再是一项在条例中无处安放的平行制度：自愿城市化被整合进规范体系。
第三，第2.2.4条确立，城市化与让地——无论是强制性的还是自愿的——适用相同的要件、程序与效果。新意在于：一切都在单一许可中获得授权。
第四，当业主已负有城市化义务时，他们可以更进一步：让出超过强制性城市化与让地比例的区域，同样须经市政当局批准。
规则是：该制度不产生城市化担保证书。这些修改于2026年6月21日生效，即自公布起30天届满之后。
对贵公司可能意味着什么
对房地产或城市发展行业的任何参与者而言，这一点意义重大。该概念促成了三种此前需要更复杂安排、或直接缺乏明确规范的情形。
第一种情形：一块未细分地块的业主，如果想要改善其土地——或毗邻公共空间——的道路或服务连通性，可在不办理土地分割的情况下进行。对于采用长周期分期的开发商而言，这意味着能够在项目最终结构尚待确定之时推进城市启用。第2.2.4条的单一许可简化了手续，并减少了与市政当局往来的次数。
第二种情形：项目已带有强制性城市化的房地产开发商，可选择让出额外区域。该选项可成为与市政当局谈判的工具，尤其在与 DOM（市政工程局）的关系对许可速度具有决定性的辖区。话虽如此，这种额外让地意味着可售或可用面积的减少：必须在作出承诺之前完成测算。
第三种情形：公共空间内的启用项目——通道、自行车道、社区中心、对某一财产前方道路的改善——此前因未与分块挂钩，在 OGUC 下没有清晰的许可。如今它们有了框架。
有一个重要的限度：不存在城市化担保证书。这意味着市政当局可以拒绝或对施工附加条件，开发商不会获得该证书在常规城市化中所赋予的法律确定性。如果您的项目依赖该担保来融资，或在过户前出售单元，新制度并不提供它。您是凭市政当局的批准运营，而非凭证书。
灰色地带在于混合项目：当开发的一部分需要细分（因而带有强制性城市化）、另一部分可利用自愿途径时。两种制度在第2.2.4条相同要件下的整合表明，它们可在单一许可中并存，但实际适用将取决于各 DOM 的标准。
贵公司的项目能否容忍凭市政当局批准而非城市化担保证书运营？在承诺融资或购买预约之前解决这一问题，可避免在项目中途重新设计。请预约审查您项目的结构。
您可以采取的措施
第5号最高令的效力自2026年6月21日起。在该日期前后有三项具体行动：
- 审查在研的、尚待确定土地结构的项目。识别哪些可利用无需分割的自愿城市化途径，无论是为推进启用，还是为作为市政管理工具让出额外区域。分析必须考虑，缺少城市化担保证书对项目的融资与商业化是否可以容忍。
- 在生效日期之前与相关 DOM 协调。新制度在所有情形下都要求市政当局事先批准。各市政当局的评估标准可能不同。在2026年6月21日之前取得 DOM 的初步立场，能让您校准项目的真实时间表，并避免在办理单一许可时出现意外。
- 更新房地产项目的许可办理与尽职调查模型。引用城市化流程的测算报告、办理流程，以及建筑或预约合同，必须反映与土地分割相脱钩的自愿城市化这一新的可能性。如果您有已签署、将城市化担保证书作为条件提及的购买预约的项目，请逐案审查本制度的影响。
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本内容仅供参考，不构成针对具体案件的法律意见。
主要来源：2025年第5号最高令，MINVU，于2026年5月22日在《官方公报》上公布。