Si el inmueble que arrendaste está en una zona que prohíbe tu giro, puedes terminar el contrato anticipadamente sin pagar las rentas futuras no devengadas, sin perjuicio de la renta proporcional por ocupación efectiva y de las multas ya devengadas. Así lo resolvió la Corte Suprema en el Rol N° 59.593-2024, Primera Sala, con fundamento en el artículo 1932 del Código Civil: la incompatibilidad jurídica del inmueble con el uso pactado es causal suficiente para poner término al arriendo, y el arrendador no puede cobrar las rentas del período no ocupado.
El punto no es menor para cualquier empresa que arriende bodegas, locales o terrenos para un giro específico. La restricción de zonificación no tiene que ser nueva: aunque existiera antes de firmar el contrato, el arrendatario igual puede invocarla si durante la vigencia del arriendo se obtiene una respuesta municipal negativa que impide desarrollar el giro pactado.
Qué ocurrió
En agosto de 2022, se celebró un contrato de arriendo sobre un inmueble en la comuna de Macul por una renta mensual de $2.850.000, con destino exclusivo a un giro comercial determinado.
En diciembre de 2022, la Municipalidad de Macul emitió el Informe de Factibilidad N° 394/22, calificando ese giro como de impacto similar al industrial y declarándolo prohibido en la zona ZM-2A donde se emplaza el inmueble. La arrendataria comunicó el término anticipado en febrero de 2023 y restituyó el bien el 10 de marzo de 2023, habiendo pagado las rentas hasta febrero de ese año.
El arrendador demandó el cobro de rentas desde marzo hasta julio de 2023, consumos domiciliarios y multa por retardo en la renta de septiembre de 2022. La arrendataria opuso excepción de contrato no cumplido, invocando el artículo 1932 del Código Civil, y dedujo demanda reconvencional por daño emergente.
La Corte de Apelaciones de Santiago acogió parcialmente la posición del arrendador, ordenando el pago de las rentas de marzo a julio de 2023 y de la multa. La Corte Suprema invalidó de oficio esa sentencia por omisión de consideraciones de hecho y de derecho, conforme al artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, y en su sentencia de reemplazo revocó parcialmente el fallo de primera instancia.
La regla de decisión es clara: el artículo 1932 del Código Civil otorga al arrendatario el derecho a terminar el contrato cuando el inmueble no puede usarse para el fin pactado, con independencia de si el arrendador conocía o no la restricción al contratar. La limitación de zonificación es una calidad jurídica del bien, no un vicio material, y basta que impida el uso acordado.
En consecuencia, la Corte condenó solidariamente a la arrendataria y a su fiador al pago de $919.354 por los diez días de ocupación proporcional en marzo de 2023 y a la multa por once días de atraso en la renta de septiembre de 2022, rechazando el cobro de rentas de marzo a julio de 2023 y de consumos domiciliarios.
Qué puede significar para tu empresa
Este fallo impacta en ambos lados del contrato de arriendo.
Si eres arrendador, el riesgo es que la incompatibilidad de zonificación — aunque preexistente al contrato y aunque el arrendatario haya firmado una cláusula de recibo del inmueble "a entera satisfacción" — no te protege del término anticipado. La Corte Suprema fue explícita: esa cláusula no libera al arrendador de responder por la ineptitud jurídica del bien. El arrendatario puede irse sin pagar las rentas futuras.
El mismo razonamiento se aplica a las cláusulas que trasladan al arrendatario la obligación de obtener permisos y autorizaciones municipales. En este caso, fue precisamente durante esa gestión cuando se obtuvo la respuesta negativa de la Municipalidad de Macul. La Corte no consideró que esa cláusula alterara la responsabilidad del arrendador por la idoneidad del inmueble.
Si eres arrendatario, el fallo te abre una vía de salida que no depende de que el arrendador haya conocido la restricción al contratar ni de que la restricción sea reciente. Basta acreditar que la zonificación impide el giro pactado en el contrato. Hay otro ángulo relevante: el conocimiento previo de la inhabilidad por parte del arrendatario sí incide, pero solo en el derecho a reembolso e indemnización conforme a los artículos 1933 y 1934 del Código Civil, no en la procedencia del término. Es decir, puedes terminar el contrato aunque hubieras podido conocer la restricción antes de firmar.
La zona gris está aquí: si el giro del arrendatario no era el pactado expresamente en el contrato, o si la zonificación solo restringe parcialmente el uso, el análisis cambia. El artículo 1932 requiere que el impedimento sea sobre el "uso para que ha sido arrendada la cosa", lo que obliga a revisar con precisión la cláusula de destino del bien. En esos casos, la aplicación del criterio podría ser más discutible, porque dependerá de cómo se haya definido contractualmente el uso pactado.
Qué puedes hacer
Si tienes contratos de arriendo vigentes en que el inmueble se arrienda para un giro determinado, hay tres acciones concretas:
- Verificar la zonificación del inmueble arrendado en el instrumento de planificación territorial de la comuna correspondiente y cruzarla con el giro que consta en el contrato. La incompatibilidad puede estar latente aunque nadie la haya invocado todavía.
- Revisar las cláusulas de destino, recepción del inmueble y obligación de permisos en los contratos en vigor. Si esas cláusulas no están redactadas con precisión, el nivel de protección que ofrecen es menor de lo que parece, tanto para el arrendador como para el arrendatario.
- Incorporar en los próximos contratos de arriendo una cláusula expresa de verificación de factibilidad de zonificación previa a la firma, con efectos definidos para el caso de que la autoridad emita un informe negativo durante la vigencia del contrato.
Si necesitas revisar tus contratos de arriendo a la luz de este fallo o evaluar si una restricción de zonificación afecta un arriendo en curso, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso específico.
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