El Decreto Supremo N°10/2025 del MINVU fue publicado el 23 de febrero de 2026 y modifica la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. El cambio no es menor. La normativa incorpora un mecanismo que, para ciertos casos expresamente definidos, permite iniciar obras sin la dictación previa de un permiso o autorización de la Dirección de Obras Municipales, siempre que se presente y archive una declaración jurada y se emita el comprobante correspondiente. Este instrumento forma parte de las Técnicas Habilitantes Alternativas, o THA.
La regla general entra en vigencia transcurridos 60 días desde la publicación del decreto en el Diario Oficial. En la versión de BCN, el decreto figura vigente desde el 25 de abril de 2026. En zonas decretadas como afectadas por catástrofe, las disposiciones que habilitan la ejecución mediante declaraciones juradas rigen desde la publicación del decreto, esto es, desde el 23 de febrero de 2026.
Qué cambió
Antes del DS N°10/2025, la regla general era que la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de obras requerían permiso de la DOM, sin perjuicio de las excepciones ya contempladas en la OGUC. La nueva norma agrega una alternativa expresa para un listado taxativo de obras: no elimina el control municipal, sino que reemplaza el permiso previo por un procedimiento declarativo sujeto a presentación, archivo, pago de derechos cuando corresponda y fiscalización posterior.
Hay tres tipos de declaración: de inicio de obras, de término de ejecución y para obras auxiliares. Cada una tiene sus propios requisitos técnicos, antecedentes exigidos y reglas de suscripción, que el decreto establece en detalle.
Las obras que pueden acogerse a la THA incluyen, entre otras: ciertas obras asociadas al Programa de Habitabilidad Rural del DS N°10/2015 del MINVU; ampliaciones de viviendas sociales y determinados casos de obra menor; regularización de edificaciones anteriores al 31 de julio de 1959; alteraciones, reparaciones o reconstrucciones; demoliciones; algunas edificaciones con destinos complementarios al área verde; piscinas privadas ubicadas a 1,5 metros o menos del deslinde con predios vecinos; y ciertos proyectos rurales de superficie limitada. El listado es cerrado — no hay interpretación extensiva.
Las exclusiones son igualmente precisas. No pueden acogerse a THA las obras que se emplacen en áreas afectas a utilidad pública, áreas de riesgo, áreas, zonas, franjas o radios de restricción, áreas de protección de recursos de valor natural o patrimonial cultural, inmuebles con protección patrimonial cuando la norma lo exige, ni proyectos que contemplen cesión directa de superficies de terreno.
Dos puntos que conviene tener claros desde el inicio. Primero: las THA no eximen al propietario, al arquitecto ni a los demás profesionales de cumplir la normativa urbanística vigente ni de obtener autorizaciones sectoriales cuando correspondan. Si la obra requiere permiso sanitario, ambiental, informe de mitigación vial u otro antecedente sectorial, ese trámite sigue siendo obligatorio. Segundo: el pago de derechos municipales se mantiene en los casos previstos para la declaración de inicio. El archivo de la declaración jurada de término de ejecución, en cambio, no devenga nuevos derechos municipales.
Qué puede significar para tu empresa
Para empresas del sector construcción e inmobiliario, el DS N°10/2025 abre una ventana de eficiencia real, pero con un margen de error que no conviene ignorar.
El beneficio más directo es la reducción de tiempos de espera en obras que califiquen. Si tu empresa ejecuta reparaciones, demoliciones, ciertas ampliaciones de vivienda social, obras menores calificadas o proyectos rurales que cumplen los requisitos específicos, la posibilidad de iniciar por vía declarativa puede acortar los plazos de arranque de manera concreta. En proyectos vinculados al Programa de Habitabilidad Rural u otros supuestos expresamente regulados, donde las fechas de ejecución pueden estar atadas a subsidios o contratos, ese margen importa.
Con todo, el riesgo está en la aplicación incorrecta del mecanismo. Las THA son una lista cerrada — no una habilitación general. Si una obra se declara bajo este régimen y luego la DOM determina que no calificaba, el propietario queda expuesto a paralización y a las consecuencias del régimen general de fiscalización urbanística. La declaración jurada, además, tiene nombre: quienes la suscriben responden personalmente por su contenido, dentro de sus respectivos ámbitos de competencia.
Para empresas con carteras de proyectos mixtos — algunos calificables bajo THA, otros no — el desafío inmediato es crear un protocolo interno de clasificación. Sin ese filtro, la presión por acelerar ejecución puede llevar a aplicar el mecanismo en casos donde no corresponde.
Un tercer ángulo tiene que ver con la cadena de contratos. Si tu empresa actúa como mandante de obras ejecutadas por contratistas, necesitas revisar los contratos para determinar quién asume la responsabilidad de la declaración jurada y bajo qué condiciones. La norma no zanja ese punto — lo deja abierto a la relación contractual entre las partes.
Por último, el sector rural tiene un escenario particular. Algunos proyectos rurales de escala limitada están incluidos en las THA, pero cuando se trate de obras del artículo 55 de la LGUC pueden seguir siendo exigibles informes favorables de la SEREMI MINVU y del SAG, además de otras autorizaciones sectoriales. En esos casos, el ahorro de tiempo con la DOM puede quedar compensado por la tramitación sectorial.
Qué puedes hacer
Antes de usar el mecanismo: Revisa tu cartera de proyectos activos y los que están en pipeline para determinar cuáles califican bajo las categorías del decreto. El criterio no es si la obra "parece" menor — el decreto establece los supuestos con precisión técnica y jurídica. Encarga ese análisis a alguien con conocimiento normativo de la OGUC, no solo operativo.
Para proyectos en zonas decretadas como afectadas por catástrofe: Revisa si alguna obra puede acogerse al régimen desde el 23 de febrero de 2026, considerando que la habilitación anticipada aplica a las disposiciones sobre ejecución mediante presentación y archivo de declaraciones juradas.
Antes de presentar y archivar cualquier declaración jurada: Elabora una plantilla interna que incluya el listado de verificación de requisitos técnicos exigidos por el DS N°10/2025, la confirmación de que la zona del proyecto no está excluida (utilidad pública, riesgo, restricción, protección natural o patrimonial), y la identificación de los firmantes responsables. Una declaración incorrecta no es un error de formulario — es un problema con consecuencias legales para quienes la suscriben.
Si necesitas evaluar si tus proyectos de construcción o desarrollo inmobiliario pueden acogerse a las Técnicas Habilitantes Alternativas del DS N°10/2025, agenda una reunión de diagnóstico con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal para un caso específico.
Área relacionada: Regulatorio
Conoce cómo trabajamos esta materia bajo el modelo OGC.
Ver área Regulatorio →