如果您所租赁的财产位于一处禁止您经营业务的区域，您可以提前终止合同而无需支付未来未到期的租金，但不妨碍按实际占用比例计算的租金及已经累计的违约金。最高法院在第59,593-2024号案卷（第一庭）中即如此裁定，其依据为《民法典》第1932条：财产与约定用途的法律不相容性，构成终止租约的充分理由，且出租人不能就未占用期间收取租金。
对任何为特定经营业务租赁仓库、铺面或土地的公司而言，这一点意义重大。区划限制无需是新设的：即便它在签订合同之前即已存在，只要在租约期间取得了阻止开展所约定经营业务的市政否定答复，承租人仍可援引它。
事件经过
2022年8月，就马库尔市（Macul）一处财产订立了一份租约，月租金为$2,850,000，专门用于某一特定的商业经营业务。
2022年12月，马库尔市出具第394/22号可行性报告，将该经营业务归类为具有类似工业的影响，并宣告其在该财产所在的 ZM-2A 区域内被禁止。承租人于2023年2月告知提前终止，并于2023年3月10日返还了财产，此前已付清当年2月之前的租金。
出租人就2023年3月至7月的租金、家用公用事业消费，以及2022年9月租金迟延的违约金提起诉讼。承租人援引《民法典》第1932条提出未履行合同抗辩，并就间接损害提起反诉。
圣地亚哥上诉法院部分支持了出租人的立场，判令支付2023年3月至7月的租金及违约金。最高法院依据《民事诉讼法典》第775条，因遗漏事实与法律方面的考量而依职权撤销了该判决，并在其替代判决中部分推翻了一审裁判。
裁判规则十分明确：《民法典》第1932条赋予承租人在财产无法用于约定用途时终止合同的权利，而不论出租人在订约时是否知晓该限制。区划限制是财产的一项法律属性，而非物理瑕疵，只要它阻止了约定用途即为已足。
因此，法院判令承租人及其保证人连带支付$919,354，作为2023年3月十天按比例占用的费用，以及2022年9月租金迟延十一天的违约金，并驳回了关于2023年3月至7月租金及家用公用事业的请求。
对贵公司可能意味着什么
本裁决对租约双方都有影响。
如果您是出租人，风险在于：区划不相容性——即便它早于合同存在，即便承租人签署了"完好无损"接收财产的条款——也无法保护您免于提前终止。最高法院态度明确：该条款并不免除出租人对财产法律不适用性的责任。承租人可以离开而无需支付未来的租金。
同样的推理适用于将取得市政许可与授权的义务转移给承租人的条款。在本案中，正是在该过程中取得了马库尔市的否定答复。法院并不认为该条款改变了出租人对财产适用性的责任。
如果您是承租人，本裁决开辟了一条退出途径，它既不取决于出租人在订约时是否知晓该限制，也不取决于该限制是否新近设立。只需证明区划阻止了合同中所约定的经营业务即可。还有一个相关角度：承租人对不适用性的事先知情确有影响，但仅及于《民法典》第1933与1934条下的偿还与赔偿权利，而不影响终止是否成立。也就是说，即便您本可在签约前知晓该限制，您仍可终止合同。
灰色地带在此：如果承租人的经营业务并非合同中明确约定的业务，或区划仅部分限制了用途，则分析会有所不同。第1932条要求该障碍系针对"租赁该物所用之用途"，这要求精确审查财产的用途条款。在这些情形下，该标准的适用可能更具争议，因为它将取决于约定用途在合同上是如何界定的。
贵公司的租约是否精确界定了财产的用途，以及当主管机关宣告其不相容时会发生什么？对用途、接收与许可条款的审查，会向您显示在对方援引第1932条之前，这些条款究竟能在多大程度上保护您。请预约审查您的租约合同。
您可以采取的措施
如果贵公司有为特定经营业务租赁财产的现行租约，有三项具体行动：
- 在相关市政当局的国土规划工具中核实所租赁财产的区划，并将其与合同所述经营业务加以交叉比对。即便尚无人援引，不相容性也可能潜伏存在。
- 审查现行合同中的用途、财产接收与许可义务条款。如果这些条款拟定得不够精确，那么无论对出租人还是承租人，它们所提供的保护程度都低于表面所见。
- 在未来的租约中纳入一项关于签约前区划可行性核实的明确条款，并就主管机关在合同期间出具否定报告的情形界定其效果。
如果以上各点就您当前或未来的租约引发任何疑问，一次30分钟的诊断会谈便足以评估贵公司的差距。点此预约。
如果贵公司需要结合本裁决审查其租约合同，或评估某项区划限制是否影响一份正在进行的租约，请预约与我们的团队会面。
本内容仅供参考，不构成针对具体案件的法律意见。