La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó el 25 de agosto de 2026, en el Rol Civil N.º 13.458-2023, la sentencia que sancionó a una inmobiliaria por demoler dos inmuebles sin autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales. El fallo recurrido había sido dictado por el 17.º Juzgado Civil de Santiago el 17 de abril de 2023, en la causa Rol C-5.569-2020.
La decisión muestra un riesgo concreto para proyectos ubicados en áreas de protección patrimonial: contar con un anteproyecto municipal anterior no reemplaza la autorización sectorial exigible al momento de ejecutar las obras.
Qué ocurrió
El Fisco de Chile, representado por el Consejo de Defensa del Estado en nombre del Consejo de Monumentos Nacionales, demandó a Inversiones e Inmobiliaria Santo Domingo S.A. Solicitó que se sancionara la demolición de construcciones ubicadas en Rosas 2532 y 2534, dentro del área incorporada en 2019 a la Zona Típica o Pintoresca “Barrios Yungay y Brasil de Santiago Poniente”.
La sociedad sostuvo que el proyecto tenía un anteproyecto de edificación aprobado por la Dirección de Obras Municipales el 23 de enero de 2019, antes de la ampliación de la Zona Típica. Durante el desarrollo del proyecto, el Decreto Supremo N.º 13 del Ministerio de las Culturas, las Artes y el Patrimonio amplió el área protegida el 5 de abril de 2019. La empresa alegó además que después presentó los permisos municipales y sectoriales correspondientes.
La prueba administrativa, municipal y fotográfica llevó al tribunal a una conclusión distinta. Las demoliciones se realizaron después de que los inmuebles quedaran dentro del área protegida y sin autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales. La Dirección de Obras Municipales observó y paralizó trabajos durante julio y agosto de 2019. La solicitud ante el organismo patrimonial fue posterior.
El 17.º Juzgado Civil aplicó el artículo 30 N.º 1 de la Ley N.º 17.288. Consideró que la aprobación municipal del anteproyecto no liberaba a la inmobiliaria de obtener la autorización que exigía la nueva condición patrimonial del sector al ejecutar la demolición. Impuso una multa de 50 UTM, atendido el giro de la empresa, la afectación de dos inmuebles y la autorización que el Consejo otorgó posteriormente para la demolición y la obra nueva.
La Corte de Santiago confirmó la sentencia sin agregar fundamentos. Quedó firme, por tanto, la conclusión de primera instancia: el permiso posterior no reemplazó la autorización previa que debía existir antes de intervenir los inmuebles.
Qué puede significar para tu empresa
La regla práctica es separar los permisos municipales de las autorizaciones patrimoniales. Un anteproyecto aprobado por la Dirección de Obras Municipales acredita una etapa del proyecto, pero no opera como una autorización general para ejecutar cualquier intervención. Si el inmueble está en una Zona Típica, el artículo 30 N.º 1 de la Ley N.º 17.288 exige autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales para las obras comprendidas por esa disposición.
También importa el momento del control. En esta causa, el anteproyecto municipal era anterior a la ampliación del área protegida, pero la demolición fue posterior. El tribunal examinó la regulación vigente cuando se ejecutaron las obras. Para un proyecto de larga duración, revisar las restricciones solo al comprar el terreno o ingresar el anteproyecto puede dejar fuera cambios regulatorios ocurridos entre el diseño, la aprobación y el inicio material de las faenas.
El contraste es claro: una autorización obtenida antes de intervenir cumple una función preventiva; una autorización otorgada después puede servir para regularizar o encauzar el proyecto, pero no borra automáticamente una infracción ya consumada. En el caso, la autorización posterior fue considerada al fijar la multa, no para descartar la responsabilidad.
Hay una zona gris que el fallo no resuelve de modo general. La sentencia se pronuncia sobre demoliciones ejecutadas después de la ampliación de la Zona Típica y sin autorización sectorial previa. No define el efecto de toda clase de permiso municipal anterior, ni decide qué ocurriría si las obras hubieran comenzado válidamente antes del cambio de protección. Tampoco la breve confirmación de la Corte desarrolla un criterio adicional sobre derechos adquiridos o confianza legítima. Esos escenarios requieren revisar las fechas, el alcance de cada permiso y el estado efectivo de las obras.
Lo que esto implica en la práctica es un sistema de doble control. El expediente municipal y el expediente patrimonial deben avanzar coordinados, con un hito que impida iniciar demoliciones, excavaciones u otras intervenciones antes de reunir todas las autorizaciones aplicables. La existencia de una resolución favorable en uno de esos circuitos no debe interpretarse como aprobación del otro.
Qué puedes hacer
Si tu empresa desarrolla, compra o financia proyectos inmobiliarios en sectores con valor patrimonial, el riesgo inmediato es ejecutar obras con una matriz de permisos desactualizada. Tres acciones concretas:
- Revisar la protección patrimonial en cada hito. Verificar la situación del inmueble al adquirirlo, al ingresar el anteproyecto, antes de solicitar el permiso de edificación y nuevamente antes de iniciar faenas. La revisión debe incluir ampliaciones o modificaciones recientes de zonas protegidas.
- Separar y coordinar los expedientes. Mantener una matriz que distinga permisos de la Dirección de Obras Municipales, autorizaciones del Consejo de Monumentos Nacionales y otros pronunciamientos sectoriales. Asignar responsables y establecer un bloqueo documental previo a cualquier demolición.
- Preservar la trazabilidad de la obra. Conservar resoluciones, planos, fotografías fechadas, órdenes de trabajo, actas de paralización y comunicaciones con las autoridades. Si aparece un cambio regulatorio o una observación, detener la intervención y evaluar la regularización sin asumir que una autorización posterior eliminará la infracción.
Si necesitas revisar la matriz de permisos de un proyecto ubicado en una Zona Típica o afectado por un cambio de protección patrimonial, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
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