La Primera Sala de la Corte Suprema, tras casar de oficio la sentencia de segunda instancia y dictar sentencia de reemplazo el 22 de mayo de 2026 (Rol N° 9.210-2025), estableció que retirarse en forma intempestiva e injustificada de una negociación avanzada puede generar responsabilidad civil — pero limitada al interés negativo: los gastos en que la contraparte incurrió confiando en que el contrato se cerraría. El lucro cesante por la utilidad proyectada del negocio quedó fuera. Es interés positivo, propio del contrato celebrado, no de tratativas que nunca llegaron a serlo. Si tu empresa negocia adquisiciones inmobiliarias, contratos de distribución, joint ventures o licenciamientos largos, esta frontera define tu exposición cuando una de las partes se baja.
Qué ocurrió
Una empresa inmobiliaria negoció durante meses con un socio de la sociedad propietaria de dos terrenos en Concepción, para levantar ahí un proyecto habitacional. Entre agosto y noviembre de 2018 hubo correos, llamadas y reuniones. El 21 de noviembre, la demandante envió una carta de oferta por la compra a 33 UF el metro cuadrado sobre una superficie aproximada de 1.234,14 m². Al día siguiente, el interlocutor manifestó conformidad y encargó preparar la promesa de compraventa.
El 28 de noviembre, ese mismo socio abortó la negociación por correo, invocando una mejor oferta de un tercero. Nueve días después, la sociedad propietaria se disolvió. En febrero de 2019, los inmuebles quedaron inscritos a nombre de dos de los demandados — los hermanos que controlaban la sociedad — por partes iguales. La compraventa con el supuesto tercero nunca se materializó.
La demandante reclamó indemnización por 40.000 UF de lucro cesante (la utilidad proyectada del proyecto inmobiliario) más 6.600 UF por daño emergente (honorarios de arquitectura, cálculo, asesoría legal, gestión inmobiliaria). En primera y segunda instancia la demanda fue rechazada: los tribunales estimaron que la aceptación había sido condicional y, por lo tanto, no se había formado consentimiento; la Corte de Apelaciones agregó además un argumento relativo a la falta de representación suficiente de quien intervino por la sociedad propietaria.
La Corte Suprema casó de oficio el fallo por contradicción interna. No se puede reconocer la procedencia de la responsabilidad precontractual y, al mismo tiempo, exigir que el consentimiento se haya perfeccionado — porque entonces la responsabilidad sería contractual. En la sentencia de reemplazo, acogió parcialmente la demanda y condenó solidariamente a los demandados a pagar $4.103.063 por daño emergente. Rechazó el resto.
Qué puede significar para tu empresa
La Corte trata la responsabilidad precontractual como una categoría particular dentro del régimen extracontractual. Su particularidad la marca el considerando 3° de la sentencia de reemplazo: a diferencia del cuasidelito común, no se configura entre extraños, sino entre quienes, "motivados por el interés en celebrar un contrato, entablan una relación con miras a su eventual conclusión". Esa relación tiene nombre técnico — "contacto negocial" —, y aunque no genera todavía derechos ni obligaciones contractuales, sí impone "deberes de conducta de lealtad, colaboración y protección recíproca" desde el inicio mismo de las tratativas.
El régimen aplicable es el de los artículos 2314 y siguientes del Código Civil (responsabilidad extracontractual), no el de los artículos 97 a 109 del Código de Comercio sobre formación del consentimiento. La fuente normativa de esos deberes está en la buena fe objetiva del artículo 1546 del Código Civil, que el fallo proyecta desde la apertura de las tratativas hasta el cierre — o el cierre frustrado — del contrato.
El ilícito, dice el considerando 7°, consiste en "la defraudación de la confianza generada en la contraparte durante el curso de las tratativas". Y los requisitos, enumerados copulativamente en el considerando 9°, son cuatro:
"la creación de una confianza legítima en la celebración del contrato, el carácter injustificado del retiro, la existencia de un daño y la relación de causalidad entre este y la confianza defraudada".
La fórmula no es nueva. La Corte la viene aplicando al menos desde los Roles N° 1.872-2010 y N° 32.714-2018, citados en el mismo considerando. Lo que el fallo de mayo de 2026 aporta es claridad sobre el techo indemnizatorio.
Ese techo es el punto operativo. La Corte excluye expresamente el interés positivo — la utilidad que habrías ganado si el contrato se hubiera celebrado — porque ese es el daño propio de la responsabilidad contractual y aquí no hay contrato. Solo se indemniza el interés negativo: los costos en que la contraparte incurrió confiando en que el negocio se cerraría. En el caso, la demandante perdió las 40.000 UF de lucro cesante. Y de las 6.600 UF de daño emergente reclamadas, solo recuperó $4.103.063 — los honorarios legales acreditados mediante facturas y prueba testimonial durante el período de tratativas. Los gastos de arquitectura, cálculo y estudios de mercado quedaron fuera por falta de prueba del pago efectivo o de relación causal directa con la negociación frustrada.
Hay un matiz importante. Negociar en paralelo con un tercero no es por sí solo ilícito — en ausencia de pacto de exclusividad, esa conducta está permitida. Lo que activa la responsabilidad es la combinación de circunstancias: ocultar las negociaciones paralelas, ignorar la insistencia de la contraparte por reanudar el negocio y, sobre todo, invocar una causa de retiro que después no se verifica en los hechos. En este caso, la "mejor oferta" del tercero jamás se concretó: nueve días después del corte, la sociedad fue disuelta y los inmuebles terminaron adjudicados a quienes habían intervenido en la negociación.
Qué puedes hacer
Si tu empresa negocia operaciones de cierto volumen — adquisiciones, joint ventures, contratos de distribución, licenciamientos —, la frontera entre lo permitido y lo indemnizable se define por la trazabilidad y la coherencia. Tres acciones concretas:
- Documenta el avance de las tratativas con cronología clara. Correos archivados, minutas de reunión, term sheets firmados, instrucciones a abogados, arquitectos o asesores externos. En sede precontractual, la confianza razonable se prueba con el grado de avance objetivo de las negociaciones. Esa misma documentación también te respalda si te toca defender un retiro.
- Conserva los comprobantes de gasto vinculados a cada negociación. Facturas, boletas, contratos de prestación de servicios y respaldos de pago efectivo. El fallo descartó partidas relevantes por falta de evidencia de pago, no porque los gastos no se hubieran hecho. Sin respaldo contable, la pretensión por interés negativo muere antes de empezar.
- Si decides retirarte de una negociación avanzada, hazlo con causa explícita y trazable. La buena fe objetiva no te obliga a contratar, pero sí te exige que el motivo del retiro sea real y verificable. Si invocas una causa que después no se materializa — o que se contradice con tu conducta posterior —, el retiro deja de ser libre ejercicio de la libertad contractual y se convierte en hecho generador de responsabilidad.
Si necesitas evaluar el riesgo de una negociación en curso, revisar tus procesos de documentación de tratativas o estructurar el retiro de una operación avanzada, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
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