La Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, en sentencia Rol Policía Local N° 2196-2026 de 25 de agosto de 2026, sancionó a una inmobiliaria por una cláusula que cargaba al consumidor una penalidad del 20% del precio si desistía, mientras avaluaba en 10% los perjuicios derivados del incumplimiento del proveedor. El fallo muestra un riesgo concreto para las empresas que venden mediante contratos de adhesión. La simetría no exige porcentajes idénticos en toda circunstancia, pero una diferencia relevante necesita una justificación compatible con la buena fe y con el equilibrio contractual.
Qué ocurrió
El caso comenzó con una promesa de compraventa celebrada el 9 de junio de 2022 respecto de una vivienda de un proyecto inmobiliario. El precio se fijó en 5.773 UF; la parte compradora pagó 20 UF como fondo de iniciación y otras 730 UF mediante 10 cheques. La entrega estaba proyectada para agosto de 2023, pero la inmobiliaria no cumplió ese plazo ni las nuevas fechas que ofreció después.
En septiembre de 2024, la parte compradora pidió formalmente dejar sin efecto el contrato por acuerdo. La empresa rechazó la solicitud, sostuvo que el desistimiento activaba la penalidad contractual del 20% y se negó a devolver lo pagado, equivalente al 13% del precio. El Quinto Juzgado de Policía Local de Santiago rechazó la denuncia infraccional en sentencia de 9 de octubre de 2025 y tuvo por no interpuesta la demanda civil.
La Corte revocó solo la primera decisión. Consideró que la promesa debía examinarse como contrato de adhesión, pues la empresa no controvirtió esa naturaleza ni acreditó una negociación individual de sus condiciones. La cláusula 11ª permitía cobrar al consumidor un 20% del precio y retener lo entregado.
Frente al incumplimiento de la inmobiliaria, el contrato avaluaba anticipadamente los perjuicios en 10%, previa acción judicial. La Corte estimó que esa diferencia generaba un desequilibrio importante contrario a la buena fe y configuraba la infracción del artículo 16 letra g) de la Ley 19.496. La multa fue de 50 UTM.
La decisión que tuvo por no interpuesta la demanda civil se mantuvo conforme al artículo 9 inciso cuarto de la Ley 18.287. La regla es acotada. Una penalidad contractual puede ser válida, pero no cuando impone al consumidor una carga desproporcionada frente al régimen previsto para el proveedor.
Qué puede significar para tu empresa
Si tu empresa usa promesas de compraventa, órdenes de compra, términos y condiciones u otros formatos predispuestos, el análisis no termina en que el cliente haya firmado. El artículo 1 N° 6 de la Ley 19.496 permite calificar un acuerdo como contrato de adhesión cuando sus cláusulas fueron propuestas unilateralmente sin que el consumidor pudiera alterar su contenido. En este caso, la Corte agregó un punto probatorio relevante.
El proveedor dispone de los antecedentes sobre la formación del contrato y debe acreditar que existió negociación individual cuando pretende sostenerla. El contraste decisivo no fue solo numérico. El consumidor quedaba expuesto a una penalidad del 20%, a la retención de lo pagado y a la calificación de su salida como desistimiento.
El proveedor, en cambio, limitaba anticipadamente a 10% los perjuicios atribuibles a su propio incumplimiento y sujetaba su cobro a una acción judicial. La diferencia combinaba monto, mecanismo de cobro y carga procesal. Esto obliga a revisar las cláusulas como un sistema.
Una penalidad que parece defendible por separado puede volverse abusiva al compararla con las consecuencias que el mismo contrato reserva para tu empresa. También importa la conducta posterior. En el caso, las fechas de entrega fueron incumplidas y las soluciones alternativas ofrecidas por la inmobiliaria fueron calificadas como indeterminadas.
Pero el fallo no declara que toda diferencia entre penalidades sea ilícita. La letra g) del artículo 16 de la Ley 19.496 exige un desequilibrio importante, contrario a la buena fe y perjudicial para el consumidor. Puede haber diferencias justificadas por obligaciones, costos o riesgos distintos, siempre que el contrato las formule con precisión y exista respaldo para explicarlas.
Esa es la aspecto no resuelto; tampoco conviene confundir la sanción infraccional con una indemnización automática. La Corte impuso 50 UTM por la cláusula abusiva, pero confirmó la decisión procesal que tuvo por no interpuesta la demanda civil. Hubo infracción, sin que este fallo concediera una reparación civil a la parte compradora.
Qué puedes hacer
- Si tu empresa contrata con consumidores mediante formatos estándar, conviene revisar el equilibrio completo del documento y conservar evidencia de cómo se formó el acuerdo. Comparar las consecuencias recíprocas. Cruzar multas, retenciones, limitaciones de responsabilidad, requisitos de restitución y condiciones para ejercer acciones. La comparación debe incluir porcentajes y también plazos, trámites y cargas probatorias.
- Documentar la negociación real. Identificar qué cláusulas admite modificar tu proceso comercial y guardar versiones, observaciones y respuestas. Una casilla que diga “acepto” no prueba por sí sola que el consumidor pudo discutir el contenido.
- Precisar los remedios ante retrasos. Definir fechas, mecanismos de aviso, alternativas de solución y reglas de restitución. Las ofertas vagas formuladas después del incumplimiento no reemplazan un régimen contractual claro.
Si necesitas revisar las penalidades y mecanismos de restitución de tus contratos con consumidores a la luz de este fallo, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.