La Primera Sala de la Corte Suprema, en sentencia de 3 de julio de 2026 (Rol N° 17.904-2025), acogió una casación en el fondo y dejó sin efecto un fallo de la Corte de Apelaciones de Talca que había declarado adquirido por prescripción un derecho consuntivo de aprovechamiento de aguas inscrito a nombre de otra persona. La regla que aplicó es directa. Mientras la inscripción del titular siga vigente en el Registro de Propiedad de Aguas, quien usa materialmente el agua no adquiere posesión y, sin posesión, no hay prescripción posible. Si tu empresa tiene derechos de agua en el activo, esto define cuánto vale realmente tu carpeta registral.
Qué ocurrió
El caso arrastra dos décadas. En 2004 la demandada obtuvo de la Dirección General de Aguas la Resolución N° 33, de 9 de junio de ese año, que le constituyó un derecho consuntivo de 9 litros por segundo en la comuna de Constitución, Región del Maule. Lo inscribió a fojas 5 vuelta, número 3 de 2004, en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador de Bienes Raíces de Constitución. En ese momento era dueña del predio, por un legado testamentario.
En 2005 ese testamento fue declarado nulo. La inscripción del predio se canceló. La del derecho de aguas, no. Durante más de veinte años convivieron una inscripción de dominio del inmueble a nombre de una persona y una inscripción de aguas a nombre de otra.
La nueva dueña del predio demandó la prescripción adquisitiva del derecho de aguas ante el Juzgado de Letras de Constitución (Rol C-934-2020). El tribunal rechazó la demanda el 29 de agosto de 2022. La Corte de Apelaciones de Talca revocó el 25 de abril de 2025 y acogió la acción, con el argumento de que la inscripción cede ante la realidad material cuando el titular no ejerce actos posesorios.
La Corte Suprema invalidó ese razonamiento. Aplicó los artículos 6, 13, 20 y 21 del Código de Aguas, que entregan la posesión del derecho a la competente inscripción conservatoria, junto con los artículos 724, 728 y 2505 del Código Civil. Declaró infringidas esas tres últimas normas y, en sentencia de reemplazo del mismo 3 de julio de 2026, confirmó el rechazo de primera instancia.
La posesión inscrita no cede ante los hechos.
Qué puede significar para tu empresa
Si tienes derechos de aprovechamiento en el balance, el fallo confirma una protección fuerte y un límite igual de claro.
La protección primero. Un tercero que capta agua de tu canal durante quince años, con tu conocimiento y sin que reclames, no gana nada por esa vía mientras tu inscripción siga vigente. La posesión de un derecho de aguas no se prueba con bombas, compuertas ni facturas de riego. Se prueba con la inscripción. Y esa posesión solo termina por cancelación, por una nueva inscripción o por decreto judicial, conforme al artículo 728 del Código Civil.
El límite después. La misma regla que te protege como titular inscrito te deja sin defensa si tu adquisición nunca llegó al Conservador. Compraventas de derechos de agua firmadas ante notario y nunca inscritas. Aportes a sociedad que quedaron en el acta. Entregas materiales acordadas en una causa judicial y jamás regularizadas. En el caso resuelto, ambas partes estuvieron contestes en que existió un compromiso de entrega que nunca se materializó en el registro, y para la Corte ese compromiso no produjo efecto posesorio alguno.
Hay una zona gris que conviene mirar. La Corte no resolvió si un derecho de aprovechamiento es o no susceptible de prescripción adquisitiva en abstracto. En el considerando tercero constató que ambas instancias lo habían dado por procedente, que no hubo mayor discusión sobre el punto y que no lo analizaría en detalle. La decisión descansa en la ausencia de posesión de la demandante, no en una declaración general sobre la prescriptibilidad de estos derechos.
Hay además un frente paralelo que este fallo no toca. La reforma al Código de Aguas de la Ley 21.435 fijó un plazo para la inscripción y el registro de los derechos de aprovechamiento, prorrogado hasta el 6 de abril de 2027 por la Ley 21.727, publicada el 18 de febrero de 2025. La inscripción vigente que hoy te blinda frente a un tercero es la misma que debe estar en regla frente a la Dirección General de Aguas.
Qué puedes hacer
- Levanta el estado registral real de cada derecho. Pide certificados de dominio vigente y de gravámenes en el Registro de Propiedad de Aguas del Conservador competente, no la copia de la escritura que tienes en la carpeta. Verifica que la cadena de inscripciones esté cerrada desde el acto constitutivo de la Dirección General de Aguas hasta tu titularidad actual.
- Identifica los títulos que nunca se inscribieron. Revisa compraventas, aportes, adjudicaciones en partición, transacciones judiciales y acuerdos de entrega material de los últimos veinte años. Cualquiera de esos actos que no haya llegado al registro conservatorio te deja fuera del amparo del artículo 2505 del Código Civil.
- Cruza el estado registral con el plazo de la Ley 21.435. Antes del 6 de abril de 2027 conviene tener identificados los derechos que requieren inscripción o registro y los antecedentes que la Dirección General de Aguas exige para cada uno.
Si el objeto de una operación son derechos de agua, incorpora estos tres puntos al due diligence como condición de cierre y no como observación posterior.
Si necesitas revisar el estado registral de los derechos de aprovechamiento de tu empresa, evaluar la exposición frente a un tercero que usa agua sobre tu inscripción o preparar la regularización antes del 6 de abril de 2027, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
Corte Suprema, Primera Sala, Rol N° 17.904-2025, sentencia de 3 de julio de 2026.
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