En el Rol N.º 29.964-2025, la Corte Suprema rechazó una demanda de precario respecto de un inmueble en Temuco. La Primera Sala resolvió el 25 de agosto de 2026 que el ocupante arrendaba a una persona que había celebrado una compraventa por escritura pública con el dueño anterior, aunque ese título no constaba inscrito. Esa secuencia dio una justificación jurídicamente relevante a la ocupación. Si tu empresa busca recuperar un inmueble, la inscripción a su nombre es un dato decisivo, pero debe examinar también el origen del título que invoca quien lo ocupa.
Qué ocurrió
El demandante había adquirido el inmueble mediante escritura de diciembre de 2020 e inscrito su título en 2021. Demandó la restitución contra el ocupante mediante la acción de precario del artículo 2195 inciso segundo del Código Civil. Alegó que este vivía allí por mera tolerancia. El tribunal civil de Temuco acogió la demanda el 20 de agosto de 2024, y la Corte de Apelaciones confirmó esa decisión el 25 de junio de 2025.
El demandado opuso un antecedente que las instancias no habían ponderado suficientemente. Su madre había firmado una compraventa del mismo inmueble con el dueño anterior mediante escritura de 22 de octubre de 2013. La compra no aparecía inscrita a su nombre. Después, el 1 de diciembre de 2014, ella celebró un contrato de arrendamiento con el demandado, quien ocupaba la propiedad desde ese periodo.
La Corte Suprema advirtió primero un defecto de fundamentación. El fallo de segunda instancia no había analizado las alegaciones sobre el origen de la ocupación ni los documentos aportados para sostenerlas. Por eso invalidó de oficio esa sentencia por el vicio formal previsto en el Código de Procedimiento Civil, artículos 768 N.º 5 y 170 N.º 4. La casación de fondo quedó sin tratar.
En la sentencia de reemplazo, la Corte valoró esos antecedentes. Reconoció la posesión inscrita del demandante y la ocupación del demandado, pero descartó el tercer requisito del precario: una tenencia sin contrato previo, explicable solo por ignorancia o tolerancia del dueño. El arriendo y la compraventa que lo antecedía mostraban un vínculo del ocupante con la cosa. Revocó el fallo de primera instancia y rechazó la demanda, sin costas.
Qué puede significar para tu empresa
El precario funciona cuando la ocupación carece de una justificación jurídicamente relevante. La Corte señaló que un vínculo aparentemente serio puede excluir esa vía aunque no una directamente al ocupante con el propietario inscrito. Aquí no bastó exhibir el contrato de arriendo aislado: la prueba incluía la escritura por la cual la arrendadora había comprado al dueño anterior y la historia de ocupación desde 2014.
El matiz evita una conclusión peligrosa. La sentencia no declaró a la compradora de 2013 dueña inscrita ni decidió todas las controversias de dominio entre las personas involucradas. Determinó que los hechos probados impedían calificar la tenencia como una mera tolerancia y que el conflicto debía discutirse por las acciones específicas que correspondan. Ganar una defensa frente al precario no equivale a resolver definitivamente quién tiene mejor derecho sobre el inmueble.
También conviene distinguir este caso de otro fallo reciente sobre arriendo de cosa ajena. La Corte confirmó allí la restitución porque quien arrendó carecía de derechos que permitieran oponer ese contrato al dueño. En el Rol 29.964-2025, en cambio, la arrendadora exhibía una compraventa por escritura con el propietario anterior, aunque no inscrita. Esa diferencia documental fue relevante para descartar la ausencia absoluta de vínculo que exige el precario.
Para una empresa con inmuebles arrendados, comprados o pendientes de regularización, la enseñanza es probatoria. El certificado de dominio vigente muestra una parte de la historia; escrituras anteriores, mandatos, contratos de ocupación, expedientes de regularización y la conducta de las partes pueden cambiar el cauce judicial adecuado. La Corte también exigió que el tribunal se hiciera cargo de esa prueba antes de ordenar la restitución.
Qué puedes hacer
- Reconstruir la cadena documental antes de demandar o contestar. Reúne inscripciones, escrituras, mandatos, contratos de arriendo y antecedentes de ocupación. Ordena quién entregó la tenencia y en qué fecha.
- Evaluar si el ocupante invoca un nexo serio con el inmueble. Si existe una compra previa no inscrita u otro título conectado con la cosa, analiza si el precario es la acción adecuada o si la controversia requiere otra vía.
- Presentar y explicar la prueba relevante desde la primera instancia. No basta adjuntar documentos: identifica qué hecho acredita cada uno y por qué altera el requisito de mera tolerancia. Si la sentencia omite ese análisis, revisa oportunamente los recursos disponibles.
Si necesitas recuperar un inmueble ocupado o revisar un arriendo ligado a títulos anteriores, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
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