El Proyecto de Ley para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social, totalmente tramitado por el Congreso pero aún no publicado, propone un impuesto único de 5% para los arriendos de viviendas acogidas al DFL2. Para las personas naturales y los empresarios individuales se aplica desde la tercera unidad, mientras las personas jurídicas pueden optar sin ese umbral. Hoy ese beneficio tiene un techo bajo.
Las personas naturales tratan como ingreso no renta los arriendos de un máximo de dos viviendas económicas, y las sociedades quedan derechamente fuera. Si tu empresa tiene un portafolio residencial en renta, o lo está armando, el proyecto abre una puerta que hasta ahora estaba cerrada. También trae condiciones que conviene mirar antes de entrar.
Qué cambia el proyecto
El régimen actual es simple en su límite. Un propietario persona natural puede tratar como ingreso no renta los arriendos de hasta dos viviendas económicas acogidas al DFL2. Desde la tercera, la renta tributa con el régimen general.
Las personas jurídicas no acceden al beneficio. El proyecto rompe ese techo por una vía distinta. En lugar de extender el ingreso no renta a más unidades, crea un impuesto único de 5% que grava los arriendos de la tercera vivienda DFL2 en adelante, siempre que la unidad no supere los 90 m².
Para las personas naturales los requisitos son copulativos, superficie máxima de 90 m², contrato de arriendo y arrendatario no relacionado. Las sociedades y los empresarios individuales también podrán acogerse, y ahí el diseño es más amplio. Las personas jurídicas entran sin tope de unidades.
Los empresarios individuales entran desde la tercera. La contrapartida está en el giro. El contribuyente debe tener como giro exclusivo la cesión del uso o goce temporal o la explotación, a cualquier título, de viviendas económicas que cumplan los requisitos del régimen, salvo las inversiones estrictamente necesarias para mantener o preservar sus flujos de caja.
La opción debe comunicarse al SII en el aviso de inicio de actividades. El texto no contempla una opción posterior para contribuyentes que ya iniciaron actividades. El régimen puede abandonarse en la forma que el SII determine por resolución y, una vez fuera, no permite reingresar.
Una advertencia sobre el estado del texto. El Congreso terminó su tramitación el 12 de agosto de 2026 y el Tribunal Constitucional dictó sentencia el 26 de agosto de 2026. El proyecto todavía no ha sido publicado, por lo que nada de lo anterior es derecho vigente.
Qué puede significar para tu empresa
El proyecto mantiene los beneficios vigentes para las dos primeras viviendas de personas naturales y crea, para los demás casos previstos, un régimen opcional distinto. La base del impuesto único es la renta bruta que fije el contrato de arriendo, sin deducción de ningún tipo. Eso importa más de lo que parece.
Un portafolio sin deuda y con gastos bajos probablemente sale ganando con una tasa plana de 5% sobre el ingreso. Un portafolio apalancado, con intereses hipotecarios altos, depreciación y gastos de administración relevantes, puede terminar pagando más que bajo el régimen general, donde esas partidas se descuentan. La decisión no es ideológica, es aritmética, y depende del estado de resultados real de cada unidad.
Hay un segundo costo, y es el que más suele sorprender. Quien opte por el impuesto único de 5% no podrá pedir que le devuelvan en dinero el crédito fiscal IVA soportado en la compra o construcción de activo fijo, al amparo del artículo 27 bis de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios. El proyecto solo dispone que quienes opten por el régimen no podrán acceder a la devolución del artículo 27 bis.
El uso del remanente deberá determinarse conforme a las reglas generales del IVA aplicables a cada contribuyente. Para un proyecto build to rent residencial, ese remanente puede quedar inmovilizado si no existen débitos fiscales suficientes para absorberlo. Si tienes obra en curso o una solicitud del 27 bis en carpeta, el orden de las decisiones cambia por completo.
También conviene leer bien el alcance; ninguno de los demás beneficios del DFL2 acompaña al impuesto único. Quedan afuera, respecto de la tercera unidad en adelante, el descuento de hasta 50% en contribuciones, la exención del impuesto a las herencias, el arancel rebajado de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces y la tasa rebajada en el impuesto de Timbres y Estampillas. Lo que se obtiene es una tasa, no un paquete; la aspecto no resuelto está en el giro exclusivo.
El proyecto admite como excepción las inversiones estrictamente necesarias para mantener o preservar los flujos de caja de la sociedad, y esa frontera no está definida. Un excedente de caja colocado en instrumentos financieros, una unidad comercial que quedó dentro del mismo patrimonio o una filial operativa deberán analizarse según el texto publicado y las circunstancias de cada caso. Antes de reordenar giros conviene revisar también las instrucciones que emita el SII.
Qué puedes hacer
Mientras el proyecto se tramita. Modela el impuesto único de 5% contra el régimen general con las cifras reales de tu portafolio, unidad por unidad, incorporando intereses, depreciación y gastos de administración. El resultado se decide en el margen, no en la tasa nominal.
Antes de ejercer la opción. Revisa el giro de cada sociedad propietaria y el estado de tu crédito fiscal IVA. Si hay una devolución del 27 bis solicitada o proyectada, cuantifica cuánto vale renunciar a ella en efectivo y en cuántos años recuperarías ese crédito por imputación.
Verifica también cómo operarán los pagos provisionales mensuales. El texto fija una tasa equivalente a 5% dividido por 12, es decir, aproximadamente 0,4167%, pero su aplicación práctica requerirá revisar las instrucciones del SII. Al publicarse la ley.
Corre una ventana transitoria de 12 meses contados desde la publicación para viviendas nuevas de hasta 140 m², con dos condiciones, que el inmueble se transfiera por primera vez y que comprador y vendedor no sean relacionados. Las rentas correspondientes quedarán gravadas con el impuesto único a partir del 1 de enero de 2027. Si tienes compras en evaluación cerca de ese umbral de superficie, el calendario de escrituración pasa a ser una variable tributaria.
Si estás definiendo si tu portafolio de renta residencial conviene bajo el impuesto único de 5% o bajo el régimen general, o necesitas ordenar giros y estructura societaria antes de que la ley se publique, agenda una reunión de diagnóstico con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.