La Primera Sala de la Corte Suprema, por sentencia de 23 de julio de 2026, desestimó la casación en el fondo Rol N° 18.404-2025 y dejó firme la orden de restituir un inmueble de Carahue que la ocupante mantenía desde 2018 amparada en un contrato de arriendo. El problema es que quien se lo arrendó carecía de derechos sobre el inmueble; el arriendo de cosa ajena vale entre quienes lo firman, pero en este caso no era oponible al propietario y no sirvió como título para resistir la demanda de precario. Si tu empresa opera desde un inmueble arrendado, la firma del contrato no es la última verificación que corresponde hacer.
Qué ocurrió
La Empresa de Transportes y Arriendo de Maquinaria adquirió e inscribió a su nombre un inmueble en la comuna de Carahue. Al tomar contacto con la propiedad encontró que era ocupado por Romina Angélica Ojeda González sin su autorización y demandó de precario para recuperarlo. La demandada respondió que lo ocupaba desde el 17 de marzo de 2018 y exhibió un contrato de arriendo celebrado el 19 de marzo de ese año con un tercero, por una renta mensual de $150.000 y un plazo de dos años prorrogable.
El Juzgado de Letras y Garantía de Carahue, por sentencia de 26 de abril de 2024 dictada en el Rol C-205-2023, rechazó la demanda porque estimó que el contrato bastaba para descartar que la tenencia fuera producto de la ignorancia o la mera tolerancia del dueño. La Corte de Apelaciones de Temuco revocó esa decisión el 23 de abril de 2025, en el Rol N° 1397-2024, y ordenó restituir el inmueble dentro de tercero día desde que el fallo causara ejecutoria. Consideró que el arriendo celebrado con un tercero sin derechos sobre el inmueble no era oponible al propietario.
La demandada recurrió de casación en el fondo por infracción a los artículos 2195 y 1698 del Código Civil, sosteniendo que su contrato sí era título suficiente y que se habían alterado las reglas de la carga de la prueba. La Corte Suprema no la siguió; para excluir el precario no basta exhibir cualquier antecedente jurídico. El título tiene que ser eficaz frente al dueño, es decir, oponible a él y capaz de obligarlo a respetar la ocupación.
Acá el arrendador no tenía derecho alguno sobre el inmueble y el título tampoco venía del propietario ni de quienes lo antecedieron en el dominio. Acreditados el dominio del demandante y la ocupación del demandado, es el ocupante quien debe probar que su tenencia se apoya en un título apto. No lo hizo.
Qué puede significar para tu empresa
Si arriendas bodegas, sucursales, oficinas o terrenos para faenas, el contrato firmado es solo la mitad del resguardo. La otra mitad es que tu arrendador efectivamente pueda arrendar; el fallo separa con nitidez dos planos. Entre arrendador y arrendatario el contrato de cosa ajena es válido.
Conforme al artículo 1916 del Código Civil, el arrendatario de buena fe tiene acción de saneamiento contra el arrendador en caso de evicción. Frente al dueño inscrito, en cambio, el contrato examinado no era oponible. La consecuencia práctica es que puedes tener un contrato impecable, con rentas pagadas al día durante ocho años, y aun así perder la tenencia del inmueble.
Los escenarios donde esto se produce no son exóticos; un arrendador que dejó de ser dueño y no lo informó. Un comunero que arrienda el todo sin mandato de los demás; un usufructuario cuyo derecho ya se extinguió. Una sociedad relacionada que firma por el titular inscrito sin personería vigente.
Un subarriendo otorgado sin la facultad para hacerlo. En esos supuestos debe revisarse si quien celebró el contrato tenía facultades suficientes y si el título resulta oponible al propietario. El fallo no resuelve automáticamente todos esos escenarios; ten presente que esto es aspecto no resuelto.
El fallo lleva el voto disidente del ministro Silva, quien estuvo por acoger la casación porque, en su lectura, la existencia de un contrato previo excluye la mera tolerancia aunque el título recaiga sobre cosa ajena. El abogado integrante Vidal concurrió al rechazo, pero por otra vía, apoyándose en el artículo 1916 del Código Civil para sostener que el arriendo de cosa ajena es válido entre las partes y precisamente por eso inoponible al verdadero dueño. La discusión sobre si cualquier contrato previo basta para bloquear el precario sigue abierta.
Lo que no está abierto es el resultado que obtuvo la ocupante después de tres instancias. Para efectos de decisión empresarial, el punto no es menor. El riesgo no se mide en la calidad de tu contrato sino en la calidad del título de quien lo firma contigo.
Qué puedes hacer
- Verificar el dominio antes de firmar. Pide certificado de dominio vigente y certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces, ambos recientes, y compara el titular inscrito con quien firma el contrato. Si firma un representante, exige personería vigente. Si firma un comunero, un usufructuario o un arrendatario que subarrienda, revisa el título y las facultades específicas antes de avanzar.
- Auditar los arriendos que ya tienes. Levanta el listado de inmuebles arrendados, marca cuáles se firmaron sin verificación registral y parte por los que sostienen operación crítica. Si el arrendador dejó de ser dueño después de la firma, revisa si el adquirente debe respetar el contrato conforme al artículo 1962 del Código Civil. Ese supuesto no es idéntico al resuelto en este fallo.
- Blindar el contrato hacia adelante. Incorpora declaración expresa sobre el dominio o las facultades del arrendador, obligación de informarte cualquier transferencia del inmueble, indemnización pactada si pierdes la tenencia por reclamo de un tercero y terminación anticipada sin multa en ese supuesto. Estas cláusulas distribuyen el riesgo entre las partes, pero no vuelven el contrato oponible al propietario por sí solas. Conforme al artículo 1962 del Código Civil, la escritura pública puede obligar a determinados adquirentes a respetar el arriendo, sujeto a los requisitos y excepciones de esa norma.
Si tu empresa opera desde inmuebles arrendados y necesitas verificar que los títulos de tus arrendadores resisten una demanda de precario, o quieres ajustar tus contratos vigentes a la luz de este fallo, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
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