La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo en la causa Rol N° 29.038-2025 y dejó firme la incompetencia de la justicia ordinaria para conocer una demanda de inoponibilidad y nulidad dirigida contra un contrato de arrendamiento. La sentencia fue dictada el 27 de julio de 2026; la razón no está en el arrendamiento sino en lo que hay debajo. Los hechos que sostienen la demanda son societarios y de mandato, y esas materias estaban entregadas a arbitraje por los estatutos sociales y por un contrato de administración; si tu empresa pactó cláusula compromisoria en sus estatutos, el foro ya quedó elegido, aunque el conflicto llegue con otro rótulo.
Qué ocurrió
En 2007 se firmó un contrato de arrendamiento sobre el inmueble en que opera el Centro Comercial Versluys. En 2021, una convención lo dejó sin efecto y creó uno nuevo entre Inmobiliaria Mall San Pedro y Comercial Yolanda. Inversiones CCA y una particular demandaron a un grupo de sociedades y personas relacionadas con Inmobiliaria Mall San Pedro.
Pidieron la inoponibilidad de esa convención y, en subsidio, su nulidad. El reproche fue la autocontratación. La misma persona firmó por la administradora de la inmobiliaria y por la arrendataria, en un escenario de conflicto de interés.
Los demandados no entraron al fondo. Opusieron la excepción de incompetencia absoluta. Tanto los estatutos sociales como el contrato de administración celebrado entre Inmobiliaria Mall San Pedro e Inversiones HVC contenían cláusulas compromisorias amplias para las controversias relacionadas directa o indirectamente con esos instrumentos.
El Segundo Juzgado Civil de Concepción, en la causa Rol C-67-2023, acogió la excepción. Razonó que fallar esas acciones exigía revisar antes si el administrador se excedió en las facultades de representación de la sociedad dueña del inmueble, materia entregada a árbitro. La Corte de Apelaciones de Concepción confirmó, en la causa Rol N° 1959-2024.
La recurrente insistió en casación. Alegó que la acción era civil y arrendaticia, que los tribunales ordinarios eran competentes según la Ley N° 18.101 y el Código Orgánico de Tribunales, que las cláusulas compromisorias se estiraron hacia materias y personas ajenas a su alcance, y que sustraer el asunto de la justicia ordinaria le negaba la tutela judicial efectiva. La Corte rechazó ese argumento.
Miró los hechos que fundaban las acciones y no la etiqueta del contrato impugnado, y concluyó que el conflicto era de responsabilidad contractual, tanto entre socios como entre mandante y mandatario. Materias pactadas a arbitraje. Y lo pactado es ley del contrato.
Qué puede significar para tu empresa
En este caso, la calificación arrendaticia de la demanda no fue decisiva. La Corte atendió a los hechos que sostenían las acciones y a las cláusulas compromisorias aplicables; ese desplazamiento tiene efecto operativo inmediato. Una demanda presentada como controversia de arrendamiento puede terminar ante un árbitro si, como ocurrió en este caso, lo discutido corresponde al exceso de facultades de un administrador, al alcance de un mandato o a la responsabilidad contractual entre socios.
En este caso, la Corte estimó que la Ley N° 18.101 no desplazaba las cláusulas compromisorias aplicables al conflicto societario y de administración que sustentaba las acciones. La regla corre en los dos sentidos, y ahí está su valor práctico. Si te demandan y la controversia toca la administración de la sociedad, la excepción de incompetencia absoluta puede ser pertinente si los hechos, las partes y la materia están comprendidos en una cláusula compromisoria aplicable.
Si eres tú quien demanda y prefieres tribunal ordinario, la calificación que le pongas a tu propia acción no te lo va a asegurar. Pero esa regla tiene límites. La Corte resolvió sobre hechos ya asentados por los jueces de instancia, en un caso donde la cláusula compromisoria estaba en los estatutos y también en el contrato de administración, y donde la persona cuestionada actuaba en ambos lados de la operación.
Sacar de ahí un criterio universal sobre la extensión de la cláusula arbitral a cualquier tercero que no la suscribió es forzar el fallo. Es una aspecto no resuelto y se resuelve caso a caso, con los hechos que cada parte logre acreditar. Hay otro ángulo, y es el que se siente en la caja.
El rol de primera instancia es de 2023 y la Corte Suprema recién se pronunció en 2026. Cerca de tres años, dos instancias y un recurso de casación para definir quién decide, sin que se haya entrado al fondo del asunto. Una cláusula compromisoria vaga, o una que convive con cláusulas de jurisdicción contradictorias en los contratos operativos del mismo negocio, no evita la controversia; la duplica.
Qué puedes hacer
- Si tu empresa opera con estructura societaria, mandatos de administración y contratos operativos entre partes relacionadas, Levantar el mapa arbitral del grupo. Revisar los estatutos de cada sociedad, los pactos de accionistas, los contratos de administración y los poderes de representación vigentes, y registrar qué materias quedaron sometidas a arbitraje, con qué redacción y respecto de quiénes.
- Detectar las contradicciones de foro. Si el estatuto manda a arbitraje y el contrato de arrendamiento o de servicios de esa misma operación entrega la controversia a tribunales ordinarios, puede surgir una discusión de competencia. Verificar en cada cláusula que estén definidas la calidad del árbitro, la forma de designarlo, la sede y el plazo para fallar.
- Calificar los hechos antes de demandar o de contestar. La pregunta útil es cuál es la conducta que efectivamente se reprocha. Si es el exceso de facultades de un administrador o el conflicto de interés de un representante, conviene verificar si los hechos, las partes y la materia están comprendidos en una cláusula compromisoria antes de definir la estrategia procesal.
Si necesitas revisar las cláusulas arbitrales de tus estatutos y contratos de administración a la luz de este fallo, o estás evaluando una excepción de incompetencia en una causa en curso, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
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