¿Basta tener el título inscrito para recuperar un retazo de terreno que otro ocupa? La Primera Sala de la Corte Suprema respondió que no. En sentencia de 13 de julio de 2026, Rol 22.945-2025, rechazó los recursos de casación en la forma y en el fondo deducidos contra el fallo que negó una acción reivindicatoria sobre 3.510 metros cuadrados en la comuna de Algarrobo. Cuando dos inscripciones de dominio se superponen sobre el mismo inmueble, la preferencia se define por la tenencia material y no solo por el registro. Si tu empresa tiene activos inmobiliarios con deslindes imprecisos, esa distinción vale dinero.
Qué ocurrió
El demandante era titular inscrito de una hijuela de aproximadamente 1,85 hectáreas, adquirida por resolución de la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Quinta Región de 7 de septiembre de 1993, en el marco del Decreto Ley 2.695, e inscrita en 1994 en el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca. Sostuvo que parte de su predio estaba en posesión del dueño de la hijuela vecina y demandó la restitución del retazo, cuya superficie fijó en 4.497 metros cuadrados según un peritaje y en 3.510 metros cuadrados según otro.
El demandado era titular inscrito de la hijuela colindante, adquirida por compraventa como especie o cuerpo cierto de 24 de septiembre de 2009, inscrita ese mismo año, y acreditó ocupación material del terreno discutido desde 2009 sin interferencias. El Juzgado de Letras de Casablanca rechazó la demanda el 30 de junio de 2023 y la Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó ese fallo el 28 de mayo de 2025.
La casación en la forma se rechazó por no haber sido preparada en los términos del artículo 769 del Código de Procedimiento Civil. En el fondo, el recurrente invocó los artículos 582, 889, 728, 1669, 1700 y 1712 del Código Civil, los artículos 425 y 426 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 19 N° 24 de la Constitución. La Corte respondió que la apreciación de un informe de peritos conforme a la sana crítica es cuestión de hecho, privativa de los jueces de la instancia, y que la casación no es instancia para revalorizar prueba. En el considerando undécimo agregó que, existiendo inscripciones registrales paralelas, los jueces del fondo acertaron al dirimir por la posesión material, porque la inscripción conservatoria es un símbolo de la posesión que no se sostiene si le falta el cuerpo que debe sostenerla, en línea con el artículo 700 del Código Civil y con lo ya señalado en el Rol N° 218.048-2023. Sin corpus, la inscripción no habilita para reivindicar.
Qué puede significar para tu empresa
El fallo no crea una regla nueva, pero refuerza un criterio con consecuencias operativas directas para cualquier compañía con inmuebles en su balance. La carpeta registral acredita titularidad. No acredita, por sí sola, que estés poseyendo lo que el plano dice que compraste.
El contraste es simple. Si tu inscripción coincide con la ocupación efectiva del predio, tienes inscripción y corpus, y tu posición frente a un tercero es sólida. Si tu inscripción abarca superficie que otro ocupa desde hace años, tienes una inscripción que un tribunal puede calificar de papel, es decir una anotación en el Registro de Propiedad que no responde a una realidad posesoria. Y en ese escenario la acción reivindicatoria puede fracasar por no acreditarse que el demandado es poseedor no dueño.
El riesgo se concentra en tres tipos de activo. Predios rurales o industriales con deslindes descritos por referencias físicas, como caminos vecinales, cercos, esteros o líneas de árboles. Inmuebles cuyo título proviene de saneamiento conforme al Decreto Ley 2.695, donde la superposición de planos e hijuelas es un problema conocido. Y terrenos adquiridos como especie o cuerpo cierto, donde el comprador asume el predio tal como está deslindado, no tal como aparece medido.
Hay otro ángulo, y es procesal. Como la preferencia por la posesión material se construyó sobre hechos establecidos por los jueces del fondo, la vía de casación queda casi cerrada. Eso significa que la disputa se gana o se pierde en primera instancia, con peritaje topográfico, testigos y prueba de actos posesorios. En este caso hubo dos peritajes con superficies distintas y la valoración de esa prueba quedó entregada al juez de la instancia.
Queda una zona gris que conviene no sobreinterpretar. El criterio no es que la posesión material siempre venza a la inscripción. Opera cuando concurren inscripciones paralelas sobre el mismo inmueble y la inscripción invocada carece de respaldo posesorio. Con todo, el mensaje práctico es claro. La inacción prolongada frente a un tercero que ocupa, cerca y usa, consolida la posición de ese tercero y abre además la discusión sobre prescripción adquisitiva.
Qué puedes hacer
- Cruzar cada carpeta registral con una inspección en terreno. Verificar si los deslindes inscritos coinciden con cercos, caminos y ocupación efectiva, y dejar registro fotográfico y fechado.
- Encargar levantamiento topográfico comparativo respecto de los planos agregados al Conservador en los inmuebles con deslindes referenciales o con título proveniente del Decreto Ley 2.695.
- Documentar los actos posesorios propios, como cierres perimetrales, mantención, arriendos, pago de contribuciones y permisos, de modo de poder acreditar corpus y ánimo de señor y dueño.
- Incorporar al due diligence inmobiliario la visita e informe técnico de superficie, y no solo el estudio de títulos, identificando ocupaciones de terceros antes de firmar.
Si tienes inmuebles con deslindes referenciales, títulos de saneamiento o sospecha de ocupación de terceros y quieres evaluar tu exposición antes de que se transforme en juicio, agenda una reunión con nuestro equipo.
Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.
Área relacionada: Corporativo
Conoce cómo trabajamos esta materia bajo el modelo OGC.
Ver área Corporativo →