Un juzgado de Buin anuló dos compraventas por simulación y dejó a la sociedad compradora sin la propiedad inscrita

Dos compraventas sucesivas sobre un mismo inmueble quedaron absolutamente nulas por simulación. Lo resolvió el 2° Juzgado de Letras de Buin (Rol C-1237-2024), que además ordenó cancelar la inscripción a nombre de la sociedad que figuraba como dueña y restituir materialmente la propiedad al demandante. El precio pactado fue el mismo en ambas operaciones, $65.000.000, y nunca se acreditó que se hubiera pagado.

La sentencia es de 14 de agosto de 2026 y los antecedentes acompañados no acreditan que esté ejecutoriada. Si tu empresa compra inmuebles, adquiere sociedades que los tienen en su activo u otorga poderes amplios de administración, el fallo dice algo directo. Una inscripción vigente no prueba que detrás haya un negocio real.

Qué ocurrió

Todo parte con un mandato. En 2016, el dueño del inmueble dejó a su hermana un poder general para administrar lo que tuviera en Chile mientras viajaba a Estados Unidos por trabajo. El texto la habilitaba para vender bienes y para contratar consigo misma.

En julio de 2019 se firmó la primera compraventa. La mandataria compareció por los dos lados de la operación, en representación del propietario y también de la sociedad que compraba. Esa escritura nunca llegó al Conservador de Bienes Raíces.

El poder fue revocado en 2020. En junio de 2021 vino la segunda compraventa, por idéntico valor y sobre el mismo bien, ahora a favor de otra sociedad constituida cerca de un mes antes, cuyo representante era en ese momento la pareja de la mandataria. Esta vez la inscripción sí se practicó.

En 2023 la propia mandataria quedó con el 100% de las acciones de la compradora y tomó su administración. El demandante afirmó haberse enterado de la transferencia recién en abril de 2022. Las demandadas no contestaron y el juicio siguió en rebeldía.

Aun así, el tribunal fue cauto al fijar el estándar de prueba. Advirtió que la simulación no se presume por el parentesco entre las partes, por la ausencia de pago íntegro del precio, por haberse actuado a través de un mandatario ni porque el negocio resulte desventajoso. Tampoco basta con que el apoderado se haya salido de sus instrucciones.

Lo que decide es el conjunto de antecedentes objetivos; y el conjunto pesó. El mismo precio de $65.000.000 en ambas operaciones, diez letras de cambio que la segunda escritura anunciaba y que jamás se acompañaron al juicio, pagos en efectivo sin respaldo documental, y una mandataria que terminó controlando a la sociedad compradora. Faltó consentimiento real; ambas compraventas son nulas.

Qué puede significar para tu empresa

Se abren tres frentes acá, y ninguno es exclusivo de un conflicto entre hermanos. El primero es el mandato. En 2019 el poder estaba vigente y autorizaba expresamente vender y autocontratar, y aun así la compraventa cayó.

Para tu empresa la lección es que la vigencia formal del poder no valida el negocio. Un apoderado con facultades amplias de disposición puede celebrar operaciones que pasan sin problema por notaría y conservador, y esas operaciones seguir siendo atacables años después por falta de voluntad real de quien las encargó. El segundo es la posición del comprador; acá la sociedad que aparecía inscrita perdió el dominio registral.

Si tu empresa adquiere un inmueble, o adquiere una sociedad cuyo activo principal es un inmueble, el certificado de dominio vigente te dice quién está inscrito, no si el título que llevó a esa inscripción resiste una demanda de nulidad. La revisión de títulos tiene que mirar hacia atrás, no solo la transferencia inmediata. Las señales que el tribunal ponderó son detectables en due diligence.

Sociedad compradora constituida días o semanas antes de la operación, representantes vinculados entre sí, repetición de una transferencia frustrada y un pago que no deja rastro verificable. El tercero es la prueba del pago. En este caso, que la escritura declarara pagado el precio no bastó para acreditarlo frente a quien impugnó el contrato.

El instrumento anunciaba diez letras de cambio que nunca aparecieron, y ese antecedente fue relevante al ponderarse junto con los demás indicios. Con todo, es una aspecto no resuelto y conviene decirlo. El tribunal fue explícito en que ninguno de estos indicios, aislado, prueba la simulación.

Una compraventa entre relacionados, con pago en cuotas, puede ser un negocio real y válido. Lo que la hace caer es la acumulación; hay otro ángulo. El demandante ganó la nulidad y la restitución, pero la indemnización de perjuicios se rechazó porque no quedó probado un perjuicio concreto ni su vínculo directo con los contratos anulados, y cada parte cargó con sus propias costas.

Recuperar el bien y recuperar el dinero son cosas distintas. La entrega material del inmueble corre desde que la sentencia quede firme, con un plazo de diez días. El demandante informó, además, que había interpuesto una querella criminal por estos hechos, de modo que la controversia no se agotaba en sede civil.

Qué puedes hacer

1. Revisa los poderes que tu empresa otorgó y los que recibió. Identifica cuáles incluyen facultad de disponer de bienes raíces y de autocontratar. Acota esas facultades a operaciones determinadas, exige aprobación previa y por escrito del órgano de administración para cada enajenación, y fija plazo de vigencia. Cuando revoques un poder, deja constancia de la fecha y avísale a toda contraparte que pueda estar operando con él.
2. Exige trazabilidad del precio en cada operación inmobiliaria. Que el pago quede reflejado en transferencias bancarias identificables, con comprobantes archivados, y que los instrumentos mencionados en la escritura existan de verdad y estén en poder de quien corresponde. Si el precio se paga con letras o pagarés, guarda copia de cada uno junto al título.
3. Extiende la revisión de títulos más allá de la última transferencia. Al comprar un inmueble, o una sociedad que lo tiene en su activo, revisa las operaciones anteriores y marca las que muestren sociedades recién constituidas, representantes vinculados, transferencias sucesivas sobre el mismo bien o pagos sin respaldo. Si aparecen dos o más de esas señales juntas, resuélvelo antes de firmar.

Si necesitas auditar los poderes vigentes de tu empresa, revisar la cadena de títulos de un inmueble antes de comprarlo o estructurar la prueba del pago en una operación en curso, agenda una reunión con nuestro equipo.

Este contenido es informativo y no constituye asesoría legal.